Com a publicação do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, o Governo procurou mobilizar os setores público, cooperativo e privado para um efetivo estímulo à oferta de habitação nos mercados de arrendamento e de aquisição, através de um regime de incentivos para mobilizar os investidores e proprietários para criação de parque habitacional ajustado às necessidades de habitação das populações nas diferentes áreas do território nacional.

Do conjunto de alterações, destaca-se a aplicação, com carácter temporário, da taxa reduzida de IVA de 6 % às empreitadas de construção e reabilitação de imóveis para habitação, a redução das taxas do IRS, e do IRC aplicáveis a rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento destinados exclusivamente ao arrendamento para habitação, incluindo contratos de arrendamento já em curso, bem como a exclusão de tributação, em sede de IRS, das mais-valias imobiliárias quando haja reinvestimento em imóveis destinados ao arrendamento para habitação, com vista a reforçar o investimento e a disponibilização de oferta habitacional.

Vamos recordar aqui as alterações em sede de IVA que passam fundamentalmente pela criação da verba 2.42 na Lista anexa ao Código do IVA e pelo regime de restituição parcial do IVA suportado, por pessoas singulares, fora do âmbito do exercício de uma atividade empresarial ou profissional, com empreitadas de construção de imóveis destinados à respetiva habitação própria e permanente.

A criação da verba 2.42

Em termos de IVA, assume especial relevo o aditamento da verba 2.42 à Lista I anexa ao Código do IVA, que permite a aplicação da taxa reduzida de IVA na construção e reabilitação de imóveis para habitação.

A AT divulgou recentemente o Ofício Circulado n.º 25116/2026, de 23 de junho, com diversos esclarecimentos, de que damos nota.

A verba 2.42 foi aditada com a seguinte redação: “2.42 – As empreitadas de construção ou reabilitação de:

• 2.42.1 Imóveis que se destinem à venda para habitação própria e permanente do adquirente ou imóveis que se destinem exclusivamente ao arrendamento habitacional, cujo preço de venda ou valor de renda mensal não exceda os limites a que se referem os n.ºs 2 e 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio. Os termos e as condições para a aplicação desta verba são estabelecidos em legislação especial.
• 2.42.2 Prédios urbanos ou frações autónomas de prédios urbanos para arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional abrangidos pelo regime de contratos de investimento para arrendamento aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.»

Podem beneficiar da aplicação da verba 2.42.1 da Lista I anexa ao Código do IVA as empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis que se destinem:

a/ A venda para habitação própria e permanente do adquirente; ou

b/ Exclusivamente, a arrendamento habitacional pelo adquirente da empreitada.

A aplicação da taxa reduzida fica sujeita à verificação das seguintes condições cumulativas:

1/ No caso de venda para habitação própria e permanente do adquirente:

a/ O imóvel seja vendido para habitação própria e permanente do adquirente;

b/ O valor da venda não exceda € 660.982, valor correspondente ao limite superior do 2.º escalão previsto na alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º do Código do IMT, na atual redação;

c/ Na aquisição, se apliquem as taxas previstas nas alíneas a) ou b) do n.º 1 do artigo 17.º do Código do IMT;

d/ A venda seja concretizada no prazo máximo de 24 meses a contar da data da emissão da documentação relativa ao início de utilização, nos termos do RJUE;

e/ Seja feita menção expressa, no título aquisitivo, à aplicação da taxa prevista na verba 2.42.1 da Lista I anexa ao Código do IVA (o que constitui um requisito, digamos, no mínimo “original”).

2/ No caso de arrendamento habitacional:

a/ O arrendamento seja isento nos termos do artigo 9.º do Código do IVA;

b/ O valor da renda mensal não exceda € 2.300, valor que corresponde a 2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal garantida prevista para 2026;

c/ Os contratos de arrendamento sejam comunicados nos termos do artigo 60.º do Código do Imposto do Selo;

d/ O primeiro contrato de arrendamento habitacional entre em vigor no prazo máximo de 24 meses a contar da data da emissão da documentação relativa ao início de utilização, nos termos do RJUE;

e/ O imóvel seja objeto de contratos de arrendamento em vigor em, pelo menos, 36 meses seguidos ou interpolados, durante os primeiros cinco anos após a emissão da documentação relativa ao início de utilização, nos termos do RJUE;

f/ Não seja convencionada a possibilidade de subarrendamento por montante superior a € 2.300.

Nos casos em que o contrato de arrendamento seja celebrado por uma pessoa coletiva (na qualidade de arrendatária), considera-se preenchido o requisito de exclusividade habitacional desde que se verifiquem, cumulativamente, as seguintes condições:

a/ O imóvel se destine, de forma expressa no contrato à habitação permanente de pessoas singulares devidamente identificadas (por exemplo, colaboradores ou gerentes), estando vedada qualquer exploração comercial, industrial ou de prestação de serviços no local;

b/ A utilização efetiva do imóvel coincida exclusivamente com a finalidade habitacional descrita na alínea anterior.

No caso em que o imóvel seja adquirido em regime de compropriedade ou de comunhão, a verba só é aplicável quando, verificadas as demais condições, todos os adquirentes destinem o imóvel a habitação permanente.

Tratando-se de imóvel em propriedade horizontal, a verba só é aplicável à parte da empreitada proporcional à área bruta de construção do edifício ou das frações e à área excedente à de implantação (A), tal como definida nos termos do artigo 40.º do Código IMI, a afetar a habitação, correspondente às frações relativamente às quais se verifiquem as condições previstas naquela verba e nos números anteriores, consoante se destinem a venda ou arrendamento.

Aos imóveis compostos por andares ou divisões suscetíveis de utilização independente, que não estejam constituídos em regime de propriedade horizontal, a verba só é aplicável à parte da empreitada, com a referida finalidade, calculada proporcionalmente.

Quando não se verifique ou deixe de se verificar qualquer das condições para aplicação da taxa reduzida, nos termos da verba 2.42.1 da Lista I anexa ao Código do IVA, o sujeito passivo deve regularizar o imposto em falta, contando-se o prazo de 4 anos, nos termos do n.º 1 do artigo 94.º do Código do IVA, desde o termo do prazo legal para o cumprimento daquelas condições.

No caso da venda de imóveis efetuada no prazo máximo de 24 meses a contar da data da emissão da documentação relativa ao início de utilização (nos termos do RJUE) e por valor que não exceda € 660.982, o IVA é regularizado na declaração periódica do período de imposto correspondente à data do título aquisitivo ou do período de imposto seguinte, sem prejuízo da aplicação de juros compensatórios, quando:

a/ O imóvel não seja vendido para habitação própria e permanente do adquirente; ou

b/ Não seja feita menção expressa, no título aquisitivo, à aplicação da taxa prevista na verba 2.42.1 da Lista I anexa ao Código do IVA

Por sua vez, no caso de arrendamento habitacional cujo valor da renda mensal contratualizada não exceda € 2.300 mensais, o IVA é regularizado na declaração periódica do período de imposto em que se verifica o facto determinante da perda do direito à aplicação da taxa reduzida ou do período de imposto seguinte, sem prejuízo da aplicação de juros compensatórios, quando:

a/ O arrendamento não seja isento nos termos do artigo 9.º do Código do IVA; ou

b/ O contrato de arrendamento não seja comunicado nos termos do artigo 60.º do Código do Imposto do Selo; ou

c/ O primeiro contrato de arrendamento habitacional não entre em vigor no prazo máximo de 24 meses a contar da data da emissão da documentação relativa ao início de utilização, nos termos do RJUE; ou

d/ O imóvel não seja objeto de contratos de arrendamento em vigor, em pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, durante os primeiros cinco anos após a emissão da documentação relativa ao início de utilização, nos termos do RJUE; ou

e/ Seja convencionada, a qualquer título, a possibilidade de subarrendamento por montante superior a € 2.300.

Nos restantes casos, a regularização do IVA é efetuada através da substituição da declaração periódica relativa ao período ou a cada um dos períodos em que ocorreu a exigibilidade do imposto, sem prejuízo dos juros e outras penalidades aplicáveis, designadamente:

a/ No caso da venda, sempre que o valor da venda exceder € 660.982 ou quando a outorga do título aquisitivo ocorra após o decurso do prazo de 24 meses a contar da data da emissão da documentação relativa ao início de utilização (nos termos do RJUE);

b/ No caso do arrendamento habitacional, sempre que o valor da renda mensal exceder € 2.300.

A verba 2.42.1 da Lista I anexa ao Código do IVA produz efeitos a partir de 01 de julho de 2026, aplicando-se às empreitadas de construção ou reabilitação relativas a operações urbanísticas:

a/ Cuja iniciativa procedimental se inicie no período compreendido entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029; e

b/ Cuja exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026.

O regime de restituição do IVA a pessoas singulares

Também relativamente a este regime a AT divulgou recentemente esclarecimentos através do Ofício Circulado n.º 25118/2026, de 22.07, de que igualmente damos nota.

Podem beneficiar da restituição parcial do montante equivalente ao IVA suportado, as pessoas singulares que preencham cumulativamente as seguintes condições:

a/ Não atuem, para este efeito, no âmbito de uma atividade empresarial ou profissional;

b/ Adquiram serviços de empreitada de construção de imóvel destinado à sua habitação própria e permanente, sendo esta comprovada através do respetivo domicílio fiscal;

c/ O VPT inscrito na matriz (ou o valor de aquisição do terreno, acrescido dos custos de construção, excluindo o valor do IVA, se superior àquele), não exceda o montante atual de € 660.982,00.

d/ O imóvel ser afeto a habitação própria e permanente, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, no prazo de seis meses a contar da emissão da documentação relativa ao início de utilização;

e/ Manter a afetação exclusiva a habitação própria e permanente por um período mínimo de 12 meses, salvo quando a inobservância deste período mínimo resulte das circunstâncias excecionais, previstas no n.º 26 do artigo 10.º do Código do IRS.

Para efeitos de cálculo da restituição, é elegível o IVA suportado nos serviços de empreitada de construção de imóveis, desde que se verifiquem cumulativamente os seguintes requisitos:

a/ Tenha sido aplicada a taxa normal de imposto;

b/ O imposto conste em fatura(s) emitida(s) nos termos legais, devendo a mesma incluir o NIF do requerente e a referência expressa e inequívoca ao imóvel;

c/ Os elementos das faturas tenham sido comunicados pelo emitente nos termos do artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 198/2012, de 24 de agosto.

Ficam excluídas deste regime de restituição as empreitadas de reabilitação ou remodelação de imóveis, considerando-se como tal qualquer empreitada que incida sobre imóvel previamente edificado e que não seja objeto de demolição total, não sendo, portanto, aplicável a simples obras de remodelação.

Embora relevem para o cálculo do valor do custo da construção, encontram-se excluídos do direito à restituição:

a/ A mera aquisição de materiais incorporados na construção do imóvel;

b/ A aquisição de bens ou serviços que não se integrem nos serviços da empreitada de construção.

O pedido de restituição é apresentado, exclusivamente por transmissão eletrónica de dados, à AT em aplicação específica para o efeito e deve ser apresentado no prazo de 12 meses após a emissão da documentação relativa ao início de utilização, nos termos do RJUE, considerando-se que esta ocorre na data da entrega ao município da documentação exigida no n.º 1 do artigo 62.º-A do RJUE, nomeadamente o termo de responsabilidade subscrito pelo diretor de obra ou de fiscalização e, sendo caso disso, as telas finais.

Relativamente aos pedidos de restituição cuja emissão da documentação relativa ao início de utilização tenha ocorrido no 1.º semestre de 2026, aplica-se excecionalmente o seguinte regime:

a/ Os requerimentos podem ser submetidos apenas a partir de 1 de outubro de 2026;

b/ O respetivo prazo de 12 meses para a apresentação ou correção do pedido conta-se a partir dessa mesma data (1 de outubro de 2026).

O pedido de restituição deve ser instruído com uma série de elementos, nomeadamente, as correspondentes faturas, e o montante a restituir corresponderá à diferença entre o montante do IVA efetiva e comprovadamente suportado à taxa normal sobre as despesas elegíveis e aquele que resultaria da aplicação da taxa reduzida.

As restituições são pagas pela AT, exclusivamente por transferência bancária para o IBAN associado ao Requerente, que conste na sua base de dados, no prazo máximo de 150 dias a contar da receção do pedido devidamente instruído.

Este regime de restituição parcial do IVA suportado aplica-se às prestações de serviços cujas operações urbanísticas reúnam cumulativamente os seguintes requisitos temporais:

a/ A respetiva iniciativa procedimental tenha início entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029; e

b/ A exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026.

Autoria: Gabinete Fiscal da CCP