Artigo de opinião da CCP | Isenção de IMT na aquisição de prédios para revenda
Foi recentemente divulgada uma informação vinculativa sobre o âmbito de aplicação da isenção prevista no n.º 1 artigo 7.º do CIMT. Como se sabe, esta norma prevê a isenção do IMT para as aquisições de prédios para revenda, desde que se verifique ter sido apresentada antes da aquisição a declaração de início de atividade relativa ao exercício da atividade de comprador de prédios para revenda. Para o efeito, deve reconhece-se que o adquirente exerce normal e habitualmente a atividade de comprador de prédios para revenda, competindo a sua verificação e declaração ao serviço de finanças onde for apresentada a declaração para liquidação do IMT. Todavia, esta isenção não fica prejudicada pela liquidação do imposto no momento da aquisição. Neste caso, quando o prédio tenha sido revendido sem ser novamente para revenda, no prazo de três anos, o imposto pago será anulado pelo chefe de finanças, a requerimento do interessado, acompanhado de documento comprovativo da transação. Considera-se que o sujeito passivo exerce normal e habitualmente a atividade quando comprove o seu exercício nos dois anos anteriores mediante certidão passada pelo serviço de finanças competente, quando daquela certidão constar que, em cada um dos dois anos anteriores, foram revendidos prédios antes adquiridos para esse fim. Este conceito foi recentemente alterado pela Lei n.º 24-D/2022, de 30 de dezembro. Antes da entrada em vigor da referida Lei bastava que, no ano anterior, tivesse adquirido para revenda ou revendido algum prédio antes adquirido para esse fim, isto é, bastava fazer uma compra para revenda ou uma revenda. Agora, não só o limite temporal é alargado para 2 anos, como se exige que, em cada um dos 2 anos, tenham sido revendidos prédios antes adquiridos para esse fim, não bastando a mera compra para revenda. Ora, a informação vinculativa veio pronunciar-se sobre a possibilidade de isenção no caso de prédio adquirido para revenda, mas em que a operação de transmissão do direito de propriedade do imóvel que se pretendia realizar, teria por contrapartida o recebimento de unidades de participação (UP´s). Considerou a AT que o regime de isenção de IMT para prédios adquiridos para revenda, constante do artigo 7.º do Código do IMT (CIMT), estabelece um conjunto de condições de cuja observância depende a usufruição daquele benefício e que estes condicionalismos de cariz objetivo e subjetivo, reportam-se a três momentos ou períodos distintos, o da aquisição, o da detenção do imóvel e o da revenda. No momento da aquisição: → Que o prédio adquirido se destine a revenda, intenção que deve constar expressamente do título aquisitivo; → Que antes da aquisição tenha sido apresentada a declaração prevista no artigo 112.º do CIRS e 117.º do CIRC. Durante o período em que o imóvel não é revendido: → Que aos prédios adquiridos para revenda não seja dado destino diferente, nomeadamente que o registo contabilístico do imóvel espelhe a sua permanência enquanto ativo corrente, numa conta (da classe 3) de Inventários. No momento da transmissão: → Que a transmissão se faça através de revenda; → Que a revenda se verifique no prazo máximo de três anos sobre a data da aquisição; → Que o adquirente não o destine novamente a revenda. Quanto ao modo como opera a isenção, esta processa-se por uma de duas vias: → Se no momento da aquisição se verificarem todos os requisitos elencados, e no ano anterior (nota: a informação foi dada com base na anterior redação) a “atividade de comprador de prédios para revenda“, tiver sido exercida normal e habitualmente, há lugar à emissão de uma declaração de isenção consubstanciada num documento único de cobrança de valor zero, contemplando já o benefício de isenção, circunstância que se verificou na situação em apreço. → Por aplicação, nas demais situações, da regra geral constante da parte inicial do n.º 2, que determina que a liquidação e pagamento se processem nos termos gerais, funcionando o benefício (caso se verifiquem os outros requisitos) em momento posterior, aquando da revenda, sendo anulado o imposto mediante pedido a apresentar pelo interessado, nos termos e moldes constantes do n.º 4, do artigo 7.º. Considerou ainda a AT que o conceito de revenda pressupõe que a transmissão do direito de propriedade sobre o imóvel opere através de um contrato de compra e venda, contrato este que, de acordo com a definição legal vertida no artigo 874.º do Código Civil, tem como condição imprescindível o pagamento do preço. Neste sentido, se tem vindo a pronunciar o STA, como é o caso do Acórdão de 22-02-2017, no Processo n.º 01245/16: “As normas que regulam a isenção de imposto, na medida em que contrariam os princípios da generalidade e da igualdade da tributação, são insuscetíveis de aplicação a casos que não tenham sido expressamente contemplados no benefício concedido, devendo ser objeto de interpretação estrita ou declarativa. I – Para efeitos da isenção prevista no artº 7º, nº 1 do CIMT não assume qualquer relevo a troca ou permuta de bens, sendo apenas de considerar a revenda no seu sentido técnico-jurídico”. Com efeito, na transmissão o prédio tem de ser revendido e revender é vender de novo, ou vender o que se tinha comprado, ainda que sem aquele propósito. O mesmo não acontece com a simples troca ou permuta dos bens originariamente adquiridos, já que o elemento característico do contrato de permuta ou troca é a ausência de qualquer objeto monetário que no contrato desempenhe a função de meio de pagamento, isto é, a ausência de qualquer objeto que possa ser qualificado como preço. Mas se assim é na forma que deve revestir a transmissão, o mesmo não acontece na forma que deve revestir a aquisição, considerando-se que na aquisição a propriedade do prédio não tem necessariamente de ocorrer por via de um contrato de compra e venda. Como referem António Rocha e Eduardo Brás, in Tributação do Património, 2ª edição, Almedina, a págs 477, “a jurisprudência veio a adotar entendimento, de que é exemplo (Ac. STA de 16/12/83) segundo o qual as aquisições, por contrato de troca pu permuta, de prédios para […]
01 Mar